府院协同联动　资产处置破局 ——河南平顶山运用法治化手段推进保交房纪实

2024年7月5日，对于河南省平顶山市豫森公馆项目的业主们来说，这一天意义非凡——迟到了1000多天的新房钥匙终于交到了他们手中。“本来按照合同2020年就应该交房的，没想到半路竟然停工了。盼了好几年，今天终于拿到钥匙了，真心感谢政府、感谢法院，圆了我们531户居民的安居梦！”在收房现场，一位业主激动地说。

在这段曲折的交付历程中，“府院联动”发挥了关键作用。据了解，自保交房攻坚战打响以来，平顶山市创新推出“府院联动+不良资产处置平台”模式，通过法治化手段加快对资不抵债项目的司法处置。截至目前，全市已交付127个保交房项目、18478套住房，追回农民工工资3.21亿元，探索出运用法治化手段推进保交房的有效路径。

深化府院联动：下好解套启动“先手棋”

“等了8年终于拿到钥匙，政府这次动了真格！”新华区明锐花园项目业主李女士感慨道。据悉，该项目因资金链断裂，土地被法院先后多轮查封，导致300余户购房者迟迟无法收房。

“在保交房工作过程中，我们按照市场化、法治化原则制定了‘一项目一策’。对于像明锐花园项目一样沉疴缠身的项目，资金亏空严重、涉法涉诉问题多，通过市场化手段难以化解，就要持续深化‘府院联动’，积极果断地用好司法处置‘手术刀’。”平顶山市住房城乡建设局相关负责人介绍道。

“为了充分发挥‘府院联动’的效能，我们建立了专班日调度、府院周会商、市长月督导的机制，累计召开联席会议89次，下发督办单47份。”明锐花园项目专班成员张桥生回忆说，“多轮查封共涉及13家法院，解除司法查封困难重重，但我们联合省、市法院建立了‘绿色通道’，大大提高了工作效率。”

如今，明锐花园项目不仅重获新生，也为平顶山市探索保交房项目司法处置路径提供了解题思路。

政府“解手续”，妥善处置“超龄”项目。平顶山市秉持尊重历史、实事求是、民生优先的原则，对停工超5年的12个项目重启“历史地价还原”政策（即按照项目开发当年价格收取土地出让金），实施“证缴”“证罚”分离，解决土地、规划、施工、预售等手续办理问题。按开发当年标准补缴土地出让金，累计减免2.3亿元。此外，出台问题楼盘化解处置相关办法文件，实施容缺办理机制，为23个项目补办施工许可等缺失手续，平均压缩审批时限67%。

法院“解枷锁”，先行实施债务剥离。平顶山市相关部门研究出台了《平顶山市中级人民法院房地产企业破产案件审理操作指引（试行）》等文件，从法规制度层面依法先行剥离问题项目承担的高额民间借贷利息和各类滞纳金、违约金，取消一房多卖、不合规物权抵押；解封被查封的土地、房产，解冻相关开发、建筑企业账户，恢复企业信用；对违法违规开发建设单位进行立案侦查，追缴相关资金。

平顶山市保交房工作专班成员介绍道：“在实际工作中，我们依法剥离明锐花园项目中高息债务1.3亿元，取消金兰王朝项目违规抵押住房327套。对32家建筑企业解除账户冻结，恢复授信额度12亿元，保障项目续建资金。此外，实施违法联合惩戒，立案侦查违规开发商21家，追缴资金4.8亿元，形成‘保交房必保诚信’的法治震慑。”

成立联合管理人团队：刷新破产重整速度

“破产重整高效推进的关键在于‘管理人’。”平顶山市保交房工作专班相关负责人表示。

据了解，平顶山市按照破产重整相关要求，科学组建联合管理人团队。该团队由政府清算组和具有房地产、金融、投资等方面丰富经验的专业律所构成，共同负责项目重整工作。

在工作实践中，联合管理人团队探索总结出的预重整“三提前”机制、管委会“四方共治”模式等有效措施，不断刷新项目破产重整速度。

“从立案到复工只用了1个月，比我们预想的快了三倍！”因开发商资金链断裂而停工的华坤景山庄园项目业主刘先生激动地说，该项目的联合管理人团队创新建立预重整“三提前”机制，仅用32天完成了法定程序。

何为预重整“三提前”机制？该项目联合管理人团队成员进一步介绍道：“‘三提前’指的是提前介入、提前融资、提前表决。提前介入就是在该项目立案前60天启动资产清核，锁定12亿元有效资产；提前融资就是引入共益债投资机构，预签2亿元续建资金协议；提前表决就是通过预债权人会议锁定80%债权人的重整意向。”

此外，针对一些开发商经营团队执行乏力、债务人丧失经营能力等情况，联合管理人团队创设了由保交房工作专班成员、债权人代表、投资人代表、业主代表组成的管委会“四方共治”模式，代替债务企业行使董事会决策职能和部分经营管理职责。

搭好资产处置平台：从“问题包袱”到“增值引擎”

面对破产企业遗留的“半拉子”工程，平顶山市联合管理人团队搭建不良资产处置平台，使得一个个项目实现从“问题包袱”到“增值引擎”的蝶变。

做好去中间商降成本的“减法”。建立不良资产处置平台与代建方的直连机制，从源头把控成本支出，通过大宗建材直采模式有效压缩建安成本。创新营销模式，取消传统销售代理环节，采用直播卖房形式，成功节省佣金超400万元。

做好经营权全开放的“加法”。由不良资产处置平台对项目广告位、商铺、停车位等资产进行全面盘点，所有能经营的资产全部按照市场行为放开经营，以此挖掘项目资产价值，提升项目升值潜力。

在金兰王朝小区，200个闲置停车位对外开放给业主带来了意想不到的实惠——通过年创收120万元专项补贴，业主王先生家的物业服务费直降2000元。“这相当于房价打了9.5折，真是实实在在的利好！”王先生欣喜地表示。

做好资源再开发的“乘法”。在立威山项目现场，36.81亩沉睡土地正焕发新生。通过商住配比优化策略，30万平方米续建工程有序推进。据该项目负责人介绍，相比破产清算状态，项目资产增值近3亿元，偿债能力得到大幅提升。

平顶山市住房城乡建设局相关负责人表示：“未来，我们将坚持以人民为中心，用敢于担当的魄力破解历史遗留问题，用惠民生的实招筑牢安居底线，全力维护购房群众合法权益，让‘居者优其屋’成为平顶山市发展的温暖注脚。”

通过一次次从无到有、破旧立新的艰难探索，平顶山市以破局思维妥善处置了诸多问题项目，用扎实成效赢得了购房群众的广泛认可。如今，在平顶山市保交房工作专班办公室里，业主代表送来的36面锦旗挂满墙面。金兰王朝项目业主在联名信中写道：“从‘忧居’到‘优居’，我们真切感受到了法治的力量和政府的担当。”

摘自　《中国建设报》　　记者　颜晗